Czy można zasiedzieć „część” nieruchomości?

W ostatnim czasie do naszej kancelarii zgłosił się klient, który jest współwłaścicielem gospodarstwa rolnego, a zarazem jego posiadaczem w całości. Udział w powyższym gospodarstwie nabył od swojej matki na podstawie umowy darowizny. W księdze wieczystej wpisany jest jeszcze dziadek Klienta, po którym na mocy ustawy spadek nabyła jego żona, i dwóch synów, w tym ojciec Klienta. Spadkobiercy po dziadku Klienta nie żyją. W ich miejsce wstąpiły ich dzieci.

Klient posiada i uprawnia nieruchomości rolne wchodzące w skład tego gospodarstwa w całości od 33 lat. Pozostali współwłaściciele nie interesują się nieruchomością, nigdy jej nie uprawiali.

I choć przedstawiona sytuacja wydaje się być bardzo wydumana, niestety nie jest ona wyjątkowa.

Głównym zagadnieniem problemowym jest to:

czy Klient -posiadacz gospodarstwa może nabyć własność całego gospodarstwa przez zasiedzenie? A w języku prawniczym czy możliwe jest zasiedzenie idealnego udziału we współwłasności pozostałych właścicieli ?

A jeżeli tak to,

 Jakie należy spełnić warunki?

W celu udzielenia odpowiedzi konieczne jest odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego oraz linii orzeczniczej Sądu Najwyższego.

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku złej wiary termin upływu zasiedzenia wynosi lat trzydzieści. (art. 172 § 2 kc). Oznacza to, że jeżeli przez określony czas zachowujesz się jak właściciel danej nieruchomości- możesz nabyć jej własność – poprzez zasiedzenie.

Czy można jednak nabyć tylko część nieruchomości – to jest udział w nieruchomości?

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w postanowieniu z dnia 8 maja 2014 roku (sygn. akt V CSK 324/13): „ W drodze zasiedzenia na podstawie art. 172 k.c. możliwe jest także nabycie nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli.”  Przekładając powyższe na naszą sytuację, można stwierdzić, iż jeden ze współwłaścicieli może nabyć w drodze zasiedzenia udziały pozostałych.

Ale, oczywiście nie jest to takie proste. Ten współwłaściciel musi bowiem udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Istotne jest zatem zamanifestowanie woli władania nieruchomością. Konieczne jest także aby od dnia, w którym nastąpiło objęcie w posiadanie samoistne także udziałów pozostałych współwłaścicieli,  upłynął jeden z terminów wskazanych w art. 172 k.c (20 lub 30 lat).

Jak widać, zasiedzenie idealnego udziału innego współwłaściciela nie jest łatwe, a to z uwagi na sam charakter współwłasności. Chcąc zatem wykazać, iż doszło do zasiedzenia należy udowodnić rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków drugiego współwłaściciela, które zostało także zauważone przez tego współwłaściciela i otoczenie.

Radca prawny Monika Kochowicz, aplikant radcowski Daniel Krzywda